Dirkzwager legal & tax

Duitsland beschikt over een stabiele vastgoedmarkt waardoor voor de toekomst geen vastgoedbubbel maar een stijgende waarde van vastgoed voorspeld wordt. Tevens stijgen huurprijzen vooral voor huurwoningen in de binnensteden. Dit is in de afgelopen jaren zo exorbitantb gestegen, dat de Duitse politiek het nodig acht om maatregelen te treffen om huurprijsverhogingen te beperken en de cijfers liegen er niet om. De huurprijzen in grote steden als München, Keulen en Berlijn zijn in de afgelopen jaren met meer dan 15 % per jaar gestegen. Een interessante markt voor Nederlandse beleggers, vooral aangezien Duitse en Nederlandse banken grensoverschrijdende financieringen aanbieden en de drempel voor investeren in het buitenland hierdoor extra laag is.

Navolgend worden de recente ontwikkelingen omtrent de beperkingen van huurprijsverhogingen in het Duitse huurrecht samengevat en de nieuwe plannen voor verdere beperkingen van de Duitse minister van Justitie, Heiko Maas, voor de komende jaren voorgesteld. Nederlandse beleggers dreigen dus minder rendement te halen. Indien men de wettelijke voorwaarden voor huurprijsverhogingen goed naleeft, blijft de Duitse huurmarkt echter een goede belegging.

Na vele jaren van discussie is op 1 juni 2015 het “Gesetz zur Mietpreisbremse”, een wet ter beperking van de verhoging van huurprijzen voor bestaande en ook nieuwe huurovereenkomsten in werking getreden. Huurprijzen worden aan de hand van de zogenaamde “ortsübliche Vergleichsmiete” – de vergelijkbare huurprijs voor woningen op dezelfde locatie. Deze huurprijs wordt aan de hand van rekenmodellen, zogenaamde “Mietspiegel”, voor bepaalde gebieden berekend.

De wetgever heeft voor de beperking van huurprijsverhogingen de volgende regels ingevoerd.

• Bij bestaande huurovereenkomsten mag de verhuurder de huur binnen drie jaar met maximaal 20% verhogen, waarbij de “ortsübliche Vergleichsmiete” de bovengrens voor de te vragen huur vormt.
• Bij nieuwe huurovereenkomsten mag de verhuurder maximaal een huur vragen die 10% boven de “ortsübliche Vergleichsmiete” ligt.

Voor beide regels bestaan uitzonderingen. Wat betreft bestaande huurovereenkomsten geldt de “ortsübliche Vergleichsmiete” niet als bovengrens, indien de verhoging van de huurprijs na het doorvoeren van bepaalde renovaties plaatsvindt. Voor wat betreft nieuwe huurovereenkomsten geldt de beperking niet indien nieuwbouwwoningen of onlangs gesaneerde woningen verhuurd worden.

De beperkingen van huurprijsverhoging gelden ook niet automatisch voor alle huurovereenkomsten in Duitsland, maar de wetgever heeft de Bondslanden de keuze gegeven de wettelijke regels voor bepaalde regio’s verplicht te stellen. De Bondslanden Hamburg, Berlijn, Noordrijn- Westfalen, Beieren, Rheinland-Pfalz en Baden-Württemberg hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en via een rechtsverordening bepaalde gebieden aangewezen, waarvoor de bovenbeschreven beperkingen gelden. Investeerders is het dus aan te bevelen bij voorbaat uit te zoeken of een geschikt object zich in een van deze gebieden bevindt.

Door het verbouwen en renoveren van woningen kunnen verhuurders veelal gebruik maken van de uitzonderingen op de regels en hierdoor hogere huurprijsverhogingen bereiken. In veel gemeentes bestaat er onenigheid hoe de “ortsübliche Vergleichsmiete” berekend moet worden, bijvoorbeeld welke gebieden bij elkaar horen en waar de grens getrokken wordt naar een volgend gebied. Indien één gebied duurdere woningen zoals geliefde historische woningen en goedkopere appartementen in flatgebouwen bevat, dan heeft de regelgeving ten gevolg, dat verhuurders van de waardevollere, maar ook onderhoudsgevoeligere panden hierdoor een nadeel ondervinden. Verhuurders van deze waardevollere woningen zullen dan ook de gemiddelde huur van vergelijkbare historische gebouwen als “ortsübliche Vergleichsmiete” beschouwen en ook de huurders van de appartementen in de flatgebouwen, zullen bezwaar hebben van deze woningen één groep te maken.

De “orstübliche Vergleichsmiete” bevat op dit moment nog maar de huurprijzen van de afgelopen vier jaar. Zoals in de inleiding aangegeven heeft de grootste stijging van de huurprijzen in Duitsland echter in de afgelopen jaren plaatsgevonden, zodat de beperking voor verdere huurprijsverhogingen uit het zicht van de verhuurders eventueel nog meevalt.

Deze mening heeft in ieder geval de Duitse minister van Justitie, Heiko Maas, die met zijn recent wetsvoorstel van eind november 2015, precies op deze zwakpunten en genoemde uitzonderingen in de bestaande wetgeving omtrent de “Mietpreisbremse” inspeelt. Hierbij heeft hij vooral als doel het rendement van verhuurders met een groot aantal woningen te beperken. De volgende speerpunten bevat zijn voorstel:

• Opstellen van een rechtsverordening met een handleiding voor gemeentes en steden hoe de gegevens voor de “ortsübliche Vergleichsmiete” voortaan berekend moeten worden, hierbij zullen voortaan de huurprijzen van de afgelopen tien jaar worden meegenomen.
• Renovatiekosten, zogenaamde “Modernisierungskosten” mogen voortaan nog maar ter hoogte van 8% (in plaats van 11%) van de huurder gevraagd worden, hierbij wil hij tevens de maatstaf begrenzen wanneer er sprake is van “Modernisierungskosten”.
• Slechts voor kleine verhuurders wil hij hiervoor een vereenvoudigde procedure aanbieden.
• Binnen acht jaar mag een huurprijs met maximaal 50 % verhoogd worden.

Het blijft nog maar de vraag of Heiko Maas met dit nieuwe voorstel en de verdergaande beperkingen van huurprijsverhogingen daadwerkelijke slaagt.

(Potentiele) investeerders in Duitse huurwoningen is hoe dan ook aan te raden voor het kopen/renoveren en/of uiteindelijke verhuren van woonruimte in Duitsland te informeren welke regels op hen van toepassing zijn en aan welke voorwaarden zij moeten voldoen – vraagt de verhuurder namelijk te veel huur, kan een huurder dit ook terugwerkend terugeisen.

Gezien de ontwikkeling op de Duitse huurmarkt en de voorspelling voor de komende jaren, vormt de Duitse woningmarkt ondanks deze beperkingen (en ook de nieuw voorgestelde regelingen) een interessante markt voor investeerders.